寨子社区违建小产权房开发追踪报道

　　民主与法制网 (记者 张驰 马付才)：一新型农村社区项目，却被建成了小产权房开发和别墅开发。就此，本社记者5月13日曾以《山东济南：寨子社区建设因何变成房地产开发》为题进行了相关报道。

　　政府不投一分钱的社区开发

　　根据群众举报，记者在采访中了解到，2010年，撤市设区前的章丘市政府以政府红头文件的方式，在章丘区一共批准了23个类似寨子社区的新型农村社区建设。文件显示：通过市场运作、多元投入，积极探索市场化运作方式，吸纳社会资金和民间资金参与。综合运用土地、资金、信贷、费用减免等优惠政策，鼓励有条件的乡镇(街道)进行集中开发建设，各村可利用集体收入投资、农户自筹等方式统一改造，形成多元化投入建设格局。这份鼓励“以土地、资金、信贷、费用减免的优惠政策”的红头文件，拉开了章丘区多个村委会开发小产权房的大幕。

　　在政策支持上，该文件显示，从2010年起，市财政连续5年设立新型农村社区建设专项资金，每年总额2000万元，采取“以奖代补”方式，依据新型农村社区项目建设规模、建设标准及完成时限等具体情况，分别给予资金支持。

　　但是采访中，寨子社区党支部副书记告诉记者：财政上的钱他们没见到一分，也没有利用一分钱的银行贷款。因此，在寨子社区的建设上，寨子社区自筹的一部分主要是从居民那里高息吸储，然后，主要引进了名为济南圣源置业有限公司(以下简称“圣源置业公司”)的开发商进行房屋开发。寨子村给圣源置业公司的回报是，一部分开发建设的房子抵给开发商作为开发建设费用，另外，村委会与开发商签订合同，将土地私下出让给开发商，允许其开发并出售房屋。

　　章丘社区开发小产权房是否涉嫌违法?

　　关于寨子社区建设房屋的属性，法学博士、山东科技大学文法学院副教授吴立志认为，因为同等区域小产权的房价远远低于正常商品房价格，且小产权房处于政策或法律监管的空白地带,地方政府监管不力、乡镇政府默许乃至变相鼓励,为其提供了生存空间。小产权房监管难，主要表现在：其一，从建房来看,这类房屋只有在出售给非本村居民时才会变成小产权房,这就给政府甄别造成了很大的难度。其二，当双方就小产权房买卖达成一致意见时，政府很难发现这种民间合约。农村集体土地上建造房屋及管理,不在建设部门管辖范围内。即使产生纠纷，也只有到法院诉讼。

　　“如寨子社区土地属于集体性质，则村委会此举是建设小产权房。”吴立志说，土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民不能受到法律认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等。“小产权房只能在集体内部买卖，如冲抵工程款而给开发商，其合同无效。”吴立志认为。

　　此外，相关举报人还反映：该社区将19.18亩土地以每亩70万元的价格出售给前述开发公司。吴立志指出，早在2007年，国务院办公厅就在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中称，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡(镇)、村规划，没有土地利用年度计划指标的，不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议，将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。

　　国家的土地个人私自买卖违反土地管理法、城市房地产管理法和刑法。如果情节严重，则构成非法转让、倒卖土地使用权罪。